Incumplimiento de contrato en construcción

Litigio mercantil · Construcción

Cuatro reclamaciones cubren casi todo el litigio de construcción.

• El impago. Trabajo ejecutado y facturado, pago retenido — a veces con razón, muchas veces no, y con frecuencia echándole la culpa a alguien de más arriba de la cadena.
• El trabajo defectuoso. Ejecución o materiales que no cumplen el contrato, los planos y las especificaciones, o el código y el estándar de diligencia aplicables.
• El retraso. No terminar en plazo, con penalizaciones pactadas, costes de aceleración y gastos generales prolongados en juego.
• El alcance y las órdenes de cambio. Si el trabajo estaba incluido en el precio original, y si el trabajo extra se autorizó como es debido.

Las defensas que deciden casos

El incumplimiento esencial previo — el propietario que dejó de pagar antes de que el contratista dejara de trabajar. No cumplir las condiciones suspensivas, incluidos el aviso escrito y la oportunidad de subsanar que exigen casi todos los contratos. La renuncia, cuando una parte aceptó repetidamente una ejecución distinta sin protestar. No haber mitigado el daño. La prescripción, que por lo general son cuatro años pero que un contrato puede acortar. Y en obra residencial, no haber seguido el procedimiento legal de aviso e inspección antes de demandar.

Probar los daños

Para un propietario: el coste razonable de terminar o reparar, los daños por retraso, y en algunos casos la pérdida de valor. Para un contratista: el saldo del contrato sin pagar, el valor del trabajo extra, las retenciones, y los costes causados por la interferencia o el retraso del propietario. Las dos cosas exigen registros: los presupuestos originales, los costes reales, presupuestos de reparación alternativos y, en los casos de defectos, prueba pericial. Los modelos de daños construidos a posteriori rara vez sobreviven a un interrogatorio.

Los contratos de los que nacen estas disputas

Los contratos principales y los subcontratos, desde luego — pero también los acuerdos con proveedores que hay detrás, los contratos de compraventa de materiales y de equipo, y los pactos de no competencia y de confidencialidad que firmó gente que ya se ha ido a la competencia. Una obra los genera todos, y una disputa rara vez se queda dentro de uno solo.

Plazos incumplidos

No llegar a un hito crítico es el incumplimiento más común en una obra y el más discutido, porque los calendarios se retrasan por motivos compartidos. Que una fecha incumplida sea un incumplimiento depende de qué hizo el contrato sensible al tiempo, de qué avisos se dieron, de si el retraso era excusable, y de si alguien sufrió un daño de verdad. La parte que tiene los registros del calendario hechos en su momento suele imponerse.

Calcular lo que vale de verdad

Un modelo de daños se construye, no se afirma: los costes directos, las pérdidas consecuenciales que eran previsibles y que el contrato no excluía, el lucro cesante cuando se puede probar con certeza razonable, y los intereses. Identificar pronto todas las categorías importa, porque una reclamación que nace estrecha rara vez se ensancha después.

Honorarios de abogado e intereses

Los honorarios se pueden recuperar en una reclamación contractual válida conforme a la ley de Texas, cumpliendo la reclamación previa y los demás requisitos, y las leyes de pago puntual pueden añadir intereses sobre los pagos retenidos indebidamente. Las dos cosas cambian la dinámica de acuerdo de un caso que de otro modo no saldría a cuenta.

Preguntas frecuentes