Disputas sobre inmuebles

Negocios y litigio civil

Empieza por el levantamiento topográfico y por el tracto sucesivo.

Casi toda disputa sobre un inmueble se resuelve igual: un levantamiento topográfico actual, los documentos inscritos que hagan falta para explicar el linde, y la prueba del uso y la posesión a lo largo del tiempo. Los vecinos llegan con convicciones firmes sobre dónde está una línea; la escritura inscrita y el topógrafo suelen zanjarlo rápido, y saberlo pronto ahorra años.

Las disputas que llevamos

• Lindes e invasiones. Vallas, accesos, edificios y mejoras pasadas de la línea, y la pregunta de si una valla de toda la vida se ha convertido en el linde por acuerdo o por consentimiento tácito.
• Servidumbres. De paso y de servicios, por prescripción y tácitas, por necesidad para las fincas enclavadas, y las disputas sobre el alcance y el mantenimiento de una que ya existe.
• Usucapión. Texas prevé varios plazos según las circunstancias —incluido si quien posee lo hace con un título inscrito y paga los impuestos— y todos exigen una posesión real, visible, continua, en concepto de dueño y exclusiva.
• Defectos de título y acciones declarativas de dominio. Cargas sobre el título, transmisiones defectuosas, escrituras falsificadas o fraudulentas, y gravámenes sin cancelar.
• División de la cosa común. Copropietarios que no se ponen de acuerdo, incluidos los inmuebles heredados por varios herederos — Texas prevé la división material o la venta.
• Intrusión y molestias. Tala y retirada de tierra, desagües e inundaciones alteradas por la obra de un vecino, e interferencias continuadas en el uso.
• Cláusulas restrictivas y disputas con la asociación de propietarios, tanto para exigirlas como para defenderse de ellas.

Los inmuebles heredados sin tramitar

Un problema recurrente en Houston: una casa que ha pasado dos o tres generaciones sin tramitar la herencia, y que hoy es de una docena de parientes con una participación cada uno, ninguno de los cuales puede venderla, refinanciarla ni asegurarla como es debido. La solución combina la declaración de herederos con la división de la cosa común o con una compra negociada, y merece la pena empezar antes de que lo fuerce una subasta por impuestos o un huracán.

Remedios

La sentencia declarativa que fija derechos y lindes. La acción para dirimir títulos enfrentados sobre un terreno, que es el mecanismo de Texas para eso. Las medidas cautelares para parar una obra o una interferencia mientras el caso avanza. Los daños por intrusión, por deterioro o por pérdida de valor. La división de la cosa común, material o por venta con reparto del precio. Y la anotación de demanda presentada desde el principio cuando lo que se discute es la propiedad misma, para que el inmueble no se venda por debajo del caso.

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