Gravámenes de constructor y reclamaciones de obra

Negocios y litigio civil

Los plazos corren desde el mes en que se hizo el trabajo, no desde la discusión sobre el pago.

Texas da a contratistas, subcontratistas, proveedores y trabajadores un gravamen legal sobre el inmueble que mejoraron. Es potente: enturbia el título, interfiere con la financiación y con la venta, y normalmente provoca una conversación que meses de facturas no provocaron. Y está sujeto a plazos de aviso y de presentación que se cuentan desde el mes en que se aportó la mano de obra o los materiales, aplicados con rigor. Los días cuentan, y un aviso tardío por lo general no se puede subsanar.

La secuencia, a grandes rasgos

• Lleva la cuenta de los meses. Cada mes de trabajo sin cobrar arranca su propio reloj. Esperar a ver si llega el pago es lo que destruye casi todos los derechos de gravamen.
• Manda los avisos obligatorios. Los subcontratistas y los proveedores tienen que avisar por ley al propietario y, cuando proceda, al contratista original, por correo certificado y dentro del plazo legal.
• Presenta la declaración jurada de gravamen en el registro de la propiedad del condado dentro del plazo que corresponda al tipo de obra, y manda después la copia obligatoria al propietario y al contratista.
• Ejecuta. Un gravamen hay que ejecutarlo judicialmente dentro del plazo legal o caduca. Un gravamen inscrito que nadie ejecuta acaba sin valer nada.

La obra residencial y la no residencial tienen plazos distintos, y la vivienda habitual añade sus propios requisitos — entre ellos un contrato firmado por los dos cónyuges antes de empezar la obra y unas advertencias concretas, sin los cuales un gravamen sobre una vivienda habitual por lo general se cae.

Quién tiene derecho de gravamen

• Los contratistas originales que trataron directamente con el propietario.
• Los subcontratistas y los subcontratistas de estos, con los avisos que correspondan a su nivel.
• Los proveedores de materiales y los arrendadores de equipo.
• Los trabajadores y los operarios a título individual.
• Los profesionales del proyecto —arquitectos, ingenieros y topógrafos— cuando el trabajo cumple los requisitos legales.

Los avisos, en la práctica

Tres preguntas deciden si un aviso sirvió: quién tenía que recibirlo, cuándo había que entregarlo, y si puedes probar que se entregó. Los avisos van por correo certificado al propietario y, según tu nivel, al contratista original, dentro de una ventana que se cuenta desde el mes en que se hizo el trabajo. Guarda los acuses y el seguimiento. Un aviso que no puedes probar que mandaste es un aviso que no mandaste.

Cobrar una vez presentado el gravamen

Un gravamen inscrito cambia la conversación, y la mayoría de las reclamaciones se resuelven a partir de ahí: una reclamación de pago, un acuerdo negociado, o un calendario de pagos con el gravamen liberado al terminar. Cuando no, la reclamación se ejecuta judicialmente y con una orden de ejecución. Las liberaciones de gravamen hay que intercambiarlas en el momento adecuado y en la forma legal correcta — liberar antes de tiempo es como los contratistas acaban sin garantía y sin cobrar.

Antes de empezar la obra

El trabajo más barato en esta materia es revisar el contrato: los calendarios de pago, las cláusulas de retención, el pago condicionado al cobro y los avisos que el contrato impone por encima de la ley. Saber qué dice tu propio subcontrato sobre el pago es lo que te permite actuar el día treinta y no el día noventa.

Otras vías para cobrar

• El gravamen constitucional — disponible para el contratista original que trató directamente con el propietario, sin los requisitos legales de presentación, aunque más débil frente a compradores posteriores.
• Las reclamaciones sobre fianza de pago en obra privada afianzada y en obra pública estatal y local, donde no cabe gravar un bien público y la fianza es el remedio.
• Las reclamaciones federales sobre fianza en obra federal, que corren con sus propios plazos de aviso y de demanda.
• Las leyes de pago puntual, que pueden añadir intereses a los pagos retenidos indebidamente y dan al contratista derecho a suspender el trabajo.
• Las reclamaciones por fondos fiduciarios, cuando el dinero pagado para la obra acabó en otra parte.

Si te han puesto un gravamen sobre tu inmueble

No lo ignores. Hay procedimientos para levantar un gravamen inválido o fraudulento, incluidas las peticiones sumarias de levantamiento y la posibilidad de afianzarlo para que una venta o una refinanciación puedan seguir adelante. A tu respuesta también le corren plazos, y un gravamen presentado por quien no tiene derecho, o presentado tarde, o que cubre cantidades que nunca se debieron, se puede y se debe discutir.

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